Vastgoed en crowdfunding

Crowdfunding blog - 24 juni 2014

Dit blog is gebaseerd op het artikel Crowdfunding in Vastgoed door Mike Vermeer en Paul Joore.

4232635_l De tijden dat elk vastgoedobject altijd een koper of huurder vond ligt inmiddels ver achter ons. Dat geldt ook voor de tijd waarin financiers in de rij stonden om projecten op basis van een prospectus en een maquette volledig te financieren. In deze tijd hebben alleen compleet onderbouwde en uitgewerkte plannen een kans van slagen.

Wat verstaan we hieronder?
• Projecten hebben werkelijk meerwaarde voor gebruiker en financier;
• Het project kan binnen vastgesteld budget en vastgestelde tijdsgrenzen opgeleverd worden;
• Er is een klein risico op onvoorziene haken en ogen die deze voorwaarden onder druk zetten;
• Er is grip op de randvoorwaarden;
• Realisatie van het project heeft ook enige vorm van maatschappelijk relevantie, ofwel een deel van het publiek dient het van enig belang te vinden.

Nieuwe aanpak
De huidige tijd in ‘Verhuurd Vastgoed’ vergt dus een nieuwe aanpak. Om die reden is SamenInGeld opgericht; een nieuw online platform binnen de financiering van vastgoed. SamenInGeld werkt volgens het principe van crowdfunding; een financieringsvorm waarbij meerdere mensen geld investeren in een vastgoedproject. Het gaat hier om panden voor de verhuur aan particulieren, zoals een zorgappartement of studentenhuis, vanzelfsprekend zorgvuldig gekeurd en op goede locaties in heel Nederland. Een crowd voor funding zal in de praktijk grotendeels moeten worden gevormd door groepen die ‘iets’ gemeenschappelijks hebben; van streekgenoten tot sportclubleden en van betrokken stedelingen tot actieve beleggers.

Het grote verleiden
Dan is het een kwestie van ‘het grote verleiden’, ook een nieuw fenomeen in de vastgoedsector: welkom in de wereld van marketing en communicatie. Instrumenten die strategisch en operationeel rand voorwaardelijk lijken te zijn geworden in de realisatie van projecten zowel aan exploitatiezijde als aan financieringszijde. Voor elk project zullen gepaste instrumenten ingezet moeten worden waarbij ook hier online instrumenten dominant zijn geworden. Los daarvan zijn er drie uitgangspunten die het succes maken of breken; een korte uiteenzetting:

Uitgangspunt 1: Storytelling
Er is een inspirerend verhaal nodig, dat eenvoudig door te vertellen is en waar mensen ‘warm’ van worden. De kracht van crowdfunding komt vrij wanneer projecten een hoge gun-factor hebben. Investeerders zullen zeker niet in eerste instantie investeren enkel vanwege het verwachte rendement, daarvoor zijn er teveel keuzemogelijkheden. Ze doen het omdat de initiatiefnemers met passie kunnen vertellen over hun idee en het feit dat dit aansluit op de belevingswereld.
Een voorbeeld uit de praktijk: een vastgoedobject in Rotterdam, dient gerenoveerd te worden ten behoeve van een nieuwe bestemming, nu het advocatenkantoor na 20 jaar een kantoortuin langs de A16 betrok en een failliete makelaar een ander pand leeg achterliet. Bancaire financiering laat echter op zich wachten. De nostalgische panden staan nog fier ondanks de vuurzee van de bombardementen in de tweede wereldoorlog. Toevallig woonde de Rotterdamse commandant van de brandweer in de straat. Hij voorkwam eigenhandig dat deze panden verloren gingen. Dit nostalgische, emotionele en stoere verhaal geeft inhoud aan het plan maar vormt zeker ook een kapstok voor verleiding van financiers en huurders in de Rijnmond.

Uitgangspunt 2: Urgentie
Er is voldoende druk om de fondsen binnen te halen en de exploitatie rond te krijgen. Het is nu of nooit… Hoewel vastgoedprojecten doorgaans een doorlooptijd hebben van kwartalen tot jaren, is de ‘window of opportunity’ om een project gefinancierd te krijgen, kleiner dan men denkt. In de praktijk blijkt dat hoe korter men de doorlooptijd van het project stelt, des te hoger de kans is dat het project succesvol gefinancierd wordt. Indien ook de rendement/risico-verhouding aannemelijk te maken is en aan de in dit artikel besproken randvoorwaarden is voldaan, lijkt ook de laatste horde neembaar in het verleiden van de deelnemers. Communicatie vormt hierbij de sleutel.

Uitgangspunt 3: Communicatie
Geen afhankelijke opstelling van een makelaar, brochure en kijkdagen; de initiatiefnemer gaat actief online en offline om het project gepast te promoten. Eén van de belangrijkste regels bij crowdfunding is dat investeerders niet kiezen voor de belegger of het platform om te investeren maar voor een specifiek project, nadat ze hier iets over gezien of gehoord hebben. Daarom is het uiterst belangrijk om zoveel mogelijk eigen bestaande netwerken in te zetten en van investeerders ambassadeurs te maken. Hoe realiseer je dat? Door investeerders tijdens het proces op de hoogte te brengen en te houden van de voortgang van het project. Door ze ondersteuning te vragen om het project onder de aandacht te brengen. Maak het zo eenvoudig en effectief mogelijk om je verhaal verder te verspreiden. Dit kan bijvoorbeeld door informatie te delen via social media en door regelmatig updates rond te sturen via nieuwsbrieven.

Pro actieve ambassadeurs met passie maken het beginsucces
Een positieve uitstraling van een project, direct vanaf de start, ontstaat als vóór presentatie reeds 5% financiering is gerealiseerd, uit eigen kring, liefst pro actieve ambassadeurs met een goede naam en sterk netwerk. Hoewel via social media een groot bereik valt te behalen, heeft het leveren van een persoonlijke bijdrage op bijeenkomsten veel impact, met name wanneer het authentiek is. Het is een beproefde manier om passie over te brengen op de potentiële deelnemers.

15778927_lGezien vanuit SamenInGeld
Vanuit ons platform gezien ligt de prioriteit bij het maken van een goede voorselectie ten aanzien van de projecten en de projecteigenaren die een project via crowdfunding willen laten financieren. Heeft de projecteigenaar geen concreet verhaal waarom het initiatief zo belangrijk is of heeft hij geen duidelijk idee over de wijze waarop het project gepromoot gaat worden, dan zijn er twee opties:
1. de betreffende persoon zal ondersteund moeten worden; of
2. het project moet worden afgewezen.

Deze aanpak is van het grootste belang om de kans op voldoende succesvolle projecten zo groot mogelijk te houden. Want dat is begrijpelijkerwijs essentieel voor de uitstraling van ons platform wat weer ten goede komt aan volgende projecten. Voor de betrouwbaarheid van SamenInGeld is het belangrijk dat er goed gekeken wordt naar de begroting van het project. Daarnaast is het van belang om zo reëel mogelijk in te schatten of het project daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. In de praktijk zullen begroting en communicatieplan in samenspraak worden aangescherpt om de kans op succes zo groot mogelijk te maken én te behouden.

We adviseren investeerders om slechts een verantwoord deel van hun vermogen te investeren in crowdfunding projecten. Het is daarnaast verstandig om de inleg te spreiden over meerdere projecten.

SamenInGeld
Maak gebruik van dit formulier om je vraag te stellen en we zullen zo snel mogelijk contact met je opnemen...